안녕하세요. 의정부 변호사 / 중랑구 변호사 / 상봉동 변호사 법무법인 승우 변형관 변호사입니다.
경기가 좋은 적은 없었으나 코로나 바이러스로 인해 체감상 경기가 더욱더 안좋아지는 요즘입니다.
상가건물이 경매로 넘어 갈 경우 임차인이 권리금을 받을 수 있는지에 대해서 문의를 많이 해오시는데요.
원칙적으로 임차한 건물이 경매가 실시되는 경우 임차권은 소멸합니다.
다만, 예외적으로 임차한 건물이 경매가 진행되는 경우 상임법 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸)에 의하면, 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.
※ 대항력 : 상가건물인도 + 사업자등록증(대항력의 효력발생은 사업자등록일 다음날 발생)
보증금 중 일정액의 보호는 대항력만 갖추면 됩니다. 상가건물임대차보 호법(이하 ‘상임법’이라 합니다) 제3조 참조
※ 우선변제권 : 대항력 + 확정일자상임법 제4조 참조
정리하면, 위 단서 규정에 의하여 선순위 담보권자가 없고, 상임법상 대항력을 갖추고 있으면 경매에서 보증금이 전액 변제되지 아니한 경우 임차권은 소멸되지 않게 된다는 것입니다.
임차권이 존속하게 되면 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하기 됩니다. 따라서 상임법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)의 규정에 의하여 권리금을 회수할 수 있고, 임대인(낙찰자)은 정당한 사유가 없는 한 권리금 회수를 방해할 수 없으며, 만약 이를 위반할 경우 손해배상 책임이 있습니다.
어려운 시기에 권리금까지 못받게 된다면 더욱더 힘드시겠지만 위와 같은 내용 참고하시어 도움이 되기를 바라겠습니다.
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